自己破産すると所有者の代わりに破産管財人弁護士が任意売却を行う

不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。

そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。

ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか？

破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。

その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。

そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。

破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。

ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。

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相続人全員に相続放棄されると相続財産管理人弁護士が任意売却を行う！

不動産の所有者が多額の負債を抱えたまま亡くなったという場合で相続人全員が相続放棄をしたような場合にその不動産はどうなってしまうのでしょうか？

不動産の所有者が借金をしていて不動産の価格以上に抵当権や差押登記がされている場合には多額の負債を相続することを望まない相続人は相続放棄の手続きを行うことが一般的です。

もしも、

  1. 配偶者（常に相続人になる）と子
  2. 親
  3. 兄弟姉妹

の順番で相続放棄がなされれていけば、最終的にはその担保の不動産の処分権限者がいなくなってしまうことになります。

債権者は競売にするしか方法がないという状況になってしまいます。

相続放棄によって不動産の処分権限者がいなくなったような場合でも不動産の任意売却はできるのでしょうか？

この記事では、相続財産管理人弁護士と進める相続放棄された相続管財不動産の任意売却の配分計画成功事例をご紹介します。

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債権者の数が多く調整が複雑になり纏めるのが大変だった任意売却事例

任意売却は抵当権や根抵当権、差押えの数が増えれば増えるほど調整が複雑になり任意売却をまとめるのが大変になります。

任意売却を行うにあたっては、各抵当権者や差押え権者はそれぞれできるだけ多くの配当を受けてできるだけ多くの金額を任意売却で回収したいと考えます。

全ての利害関係者に満額回答で完済できればそれに越したことはないのですが任意売却を検討する時点でまずそんなことはありません。

下手すれば第一抵当権者ですら満額回収できないケースがほとんどです。

なので任意売却の配分交渉では下位の後順位抵当権者や劣後した差押え権者との配分交渉が難航しやすいのです。

あっちを立てればこっちが立たず状態になり、各々の抵当権者や差押え権者が好き勝手に主張すると任意売却は決裂してしまうことになります。

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので任意売却を進める側としては各債権者への配分額の調整に頭を悩ませることになります。

各債権者とも抵当権や根抵当権、差押えの順位に関わらず債権額はまちまちであり、優先権が低いからといって債権額が少ないとは限らないからです。

その状態で後順位者だからといって一律に解除料として数十万円ですねと機械的に配分しても、ハイそうですかとなかなかはならないのが任意売却の配分交渉の難しいところなのです。

しかしもし個別に担保解除料の調整ができて、それでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、根抵当権と差押えが多数入った任意売却で各債権者への配分額が一律でなくても任意売却がまとまった成功事例をご紹介します。

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抵当権や税金差押が多く入っている不動産の任意売却は配分交渉が肝！

債務者が多くの借金をしていたりして債権者の数が多く、債務者所有の不動産にも抵当権や根抵当権や差押え登記などが多くついている場合があります。

債権者の数が多ければ多いほど、差押えの数が多ければ多いほど任意売却をまとめることはとても大変になります。

任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。

そしてすべての債権者がその配分計画での任意売却に同意しなければ任意売却を行うことはできません。

ただ任意売却を行う以上、すべての債権者に対して満額回答することは不可能です。

債権者ごとにある程度の損切りをしてもらわなければいけません。

債権者の数が多い任意売却が債権者の同意が取れてまとまるか、まとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。

ここでは次のような複数の債権者がいる任意売却の成功事例について具体的に見てみましょう。

  • 任意売却価格：5000万円［a］［競売想定価格3500万円］
  • 諸費用：300万円［b］
  • 配分可能金額：4700万円［a］-［b］

【配分案】配分合計額：4700万円

  1. A銀行　2000万円（根抵当権極度額2000万円）
  2. B銀行　1500万円（根抵当権極度額1500万円）
  3. C銀行　1120万円（根抵当権極度額2000万円）
  4. D商社　50万円（根抵当権極度額1000万円）［解除料］
  5. E銀行　20万円（仮差押え）［解除料］
  6. 税金　10万円（差押え）［解除料］

この記事では、5つの債権者と税金差押がついていた任意売却の成功事例をご紹介します。

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任意売却は債権者にとっても競売より時間的・金銭的メリットがある！

銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの不良債権回収部門は債務不履行になった不動産をすぐに競売にはせずになぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか？

住宅ローンの返済が滞ってもすぐには競売申立てをせずに任意売却を行うからには任意売却ならではの大きなメリットがあるからに違いありません。

当然ながら銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの債権者にメリットがあるということは、住宅ローンを払えなかった債務者にも任意売却の方がメリットがあるということになります。

では債権者から見て任意売却にはどのような大きなメリットがあるのでしょうか？

そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。

競売とは債権者が裁判所に競売申立てを行い、強制的に担保の不動産をお金に換えて配当を受けるという裁判所主導の債権回収システムです。

債権者が競売申立てをするには手間と費用がかかります。

ただ一度申立ててしまえばあとは裁判所の手続きに従って自然に流れていきますので債権者にとってはある意味ラクではあります。

そして入札があって競売で落札されれば担保権の順位に従って配当が実施されて債権者は債権の回収が図れることになります。

それではなぜすぐに競売ではなく任意売却なのか？

そこには任意売却が競売よりも優れている2つの大きなポイントがあります。

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任意売却で競売を回避するための任意売却の流れ8つのステップ！

住宅ローンが払えなくなって任意売却で競売を回避する場合で、実際の任意売却の流れとはどのようなものなのでしょうか？

債務者の住宅ローンの延滞に始まって債権者との交渉や契約決済まで、任意売却は大きく分けて下記の8つの流れで進んでいきます。

  1. 債務者の住宅ローンが延滞・滞納されていること
  2. 債務者・物件所有者の任意売却への同意があること
  3. 任意売却不動産の調査・査定評価
  4. 任意売却不動産の購入希望者探し
  5. 購入希望者からの買付証明書の取得
  6. 債権者への配分案の作成
  7. 債権者等利害関係人との調整
  8. 最終合意・契約決済引渡し

の主に8つのステップが任意売却にはあります。

この記事では、住宅ローンが払えない場合に任意売却で競売回避するために理解しておきたい任意売却の流れ8つのステップを時系列にご紹介します。

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任意売却専門会社に任意売却を依頼すると債権者からの印象が悪くなる？

任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか？

ということをご相談者様からお聞きしたことがありますのでお話ししようと思います。

相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、

  • 任意売却専門の不動産会社へ依頼することはやめた方がいい。債権回収会社からの印象が非常に悪くなる。
  • 債権回収会社は任意売却専門の不動産会社を極端に嫌がるので任意売却の条件が不利になりかねない。

と言われたそうです。

私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。

  1. 債権回収会社からの印象が悪くなるとすればプロとしてきちんと任意売却の手続きを進められないからであって任意売却専門の不動産会社であるかどうかは関係ない。
  2. 債権回収会社からの印象がもし悪くなったとしてもそれだけが原因で債権回収会社が任意売却の条件を不利にすることはない。

ということです。

断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。

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住宅ローンの返済と固定資産税などの税金納付との優先順位はある？

任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納してしまっているのではないでしょうか。

全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。

こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか？

これは100％ダントツで『税金』です。

断言できます。

固定資産税・都市計画税、自営業の方であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。

なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。

たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。

もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。

十分に生活を再建することができるのです。

しかし税金の場合はそうはいかないのです。

この違いは一生においてとてつもなく大きいです。

この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。

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住宅ローン地獄で投げやりやノイローゼにならない5つの考え方！

住宅ローンの支払いに追われて住宅ローン借金地獄に陥っているときは誰もが心の余裕を失ってしまいます。

住宅ローンが払えなくなってしまっても前向きに任意売却に取り組むことができれば大抵のことは解決に向かっていきます。

しかし中には

  • もうどうでもよくなって投げやり
  • 落ち込んでノイローゼっぽくなる
  • どうしていいか分からず動けない

などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。

住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい前向きに動く気力まで失ってしまうのです。

こうして精神的に病んでしまうことが住宅ローン地獄の入口でもあるのです。

ここはひとつ住宅ローンが払えないことは払えなことで事実だけを受け止めて後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えたほうが建設的です。

前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後のご自身とそのご家族の生活の建て直しをまずは第一に考えるということです。

自身の生活の再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。

この記事では、住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方をご紹介します。

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親や親戚の土地に家を建てて住宅ローンが払えないと迷惑がかかる？

家を新築する時に親が所有する土地に家を建てたというケースは意外にけっこうな数あります。

そのような親の土地に家を新築した際に住宅ローンを組んでいて、もしその住宅ローンが払えなくなったら親の土地と家はどうなってしまうのでしょうか？

すなわち不動産の名義が、

  • 土地：親
  • 家：自分

の場合です。

この場合で対応が分かれるのが

  • 住宅ローンの抵当権が家だけに設定
  • 住宅ローンの抵当権が家と土地に設定

されているかどうかで、

  • 最悪どうなるのか
  • 解決方法

が大きく変わってきます。

家を新築した際の住宅ローンの抵当権が家だけに設定されていれば最悪の場合でも家だけが競売にかかり親の土地は取られることはありません。

しかし住宅ローンの抵当権が家と土地の両方に設定されている場合は最悪の場合家と土地の両方を手放さなければならない可能性が出てきます。

この記事では親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなった場合はどうなるのか？についてご紹介します。

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