家を新築する時に親が所有する土地に家を建てたというケースは意外にけっこうな数あります。
そのような親の土地に家を新築した際に住宅ローンを組んでいて、もしその住宅ローンが払えなくなったら親の土地と家はどうなってしまうのでしょうか？
すなわち不動産の名義が、
- 土地：親
- 家：自分
の場合です。
この場合で対応が分かれるのが
- 住宅ローンの抵当権が家だけに設定
- 住宅ローンの抵当権が家と土地に設定
されているかどうかで、
- 最悪どうなるのか
- 解決方法
が大きく変わってきます。
家を新築した際の住宅ローンの抵当権が家だけに設定されていれば最悪の場合でも家だけが競売にかかり親の土地は取られることはありません。
しかし住宅ローンの抵当権が家と土地の両方に設定されている場合は最悪の場合家と土地の両方を手放さなければならない可能性が出てきます。
この記事では親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなった場合はどうなるのか？についてご紹介します。
親の土地に家を新築した際の住宅ローンの抵当権が家だけに設定されている場合
親の土地に家を建てる際に建てた家だけに抵当権を設定して住宅ローンの借り入れができた場合です。
この場合に住宅ローンの返済を延滞すると債権者である金融機関は家だけに対して抵当権を実行します。
簡単に言うと金融機関は建物のみを競売にかけるか建物のみを自身で任意売却で処分するように言ってきます。
なので親の土地自体には直接の影響は及ばないことになります。
しかし、ここで問題になってくるのが、競売にしても任意売却するにしても他の第三者が建物の所有者になってしまうということでしょう。
建物の所有者として第三者に占有されてしまいますので今後土地を自由に使うことは出来なくなってしまいます。
建物の所有者が家を売りますとなった際にさらに別の第三者に渡る前に直接購入するしか方法はありません。
そうしなければその土地は延々と他の第三者に占有され続けることになるのです。
【解決方法】としては、
- 競売で第三者に建物の所有権が渡ってしまう前に、土地の所有者である親が任意売却で建物を買い取って土地建物を親名義にしてしまう
- 建物を任意売却で親以外の親族や親しい第三者に購入してもらいそのローンを家賃という形で支払う
- 建物を任意売却で第三者に購入してもらいリースバックで家賃を払い、お金が出来たら買い戻す
などという形を取れば、土地と建物を別々のまったくの赤の他人が所有するという事態は避けられます。
しかし土地の所有者である親に建物を買う資力がなかったり、任意売却でも親族や親しい第三者で買い手がつかなかったり、リースバックの条件が合わなかったりすると、どうしようもないのでやはり競売で第三者に渡ってしまうことになるでしょう。
親の土地に家を新築した際の住宅ローンの抵当権が家と土地に設定されている場合
親の土地に家を建てる際に建てた家だけではなくその親所有の土地にも抵当権の設定をすることを条件に住宅ローンを借り入れた場合です。
この場合は家の名義人である子供が住宅ローンの支払いの債務者なのですが、この返済を延滞すると債権者である金融機関は家と土地に対して抵当権を実行します。
簡単に言うと金融機関は土地と建物を一体として競売にかけるか、土地と建物を債務者自身で任意売却するように言ってきます。
なので親の土地まで含めて土地と建物全部に直接の影響が及ぶことになります。
何もしなければ当然親の土地まで含めて土地建物が他の第三者のものになってしまいます。
こうなってしまった場合にはほとんどの場合に競売や任意売却で第三者のもとに渡ってしまうことになります。
【解決方法】としては直接の解決にはならないのですがリースバックという方法で第三者から借りて住み続けるという方法があります。
表面的には住み続けているのですが実質は第三者のものになっていることに変わりはないのでリースバックで根本的にこの問題が解決するわけではありません。
あくまで一時的に、表面的にこのケースでは解決したように見せることはできるということです。
おわりに
- たとえ親であっても他人の土地に家を建てて住宅ローンを借り入れるいうことは、もしもの場合に難しい局面を迎えるということを知っている人は少ない。
- もしも住宅ローンを借り入れて親の土地に家を建てる際には、払えなくなれば親にも何かしらの影響が及ぶことを知っておいてもらう。
- 親の土地に家を建てる際に借りた住宅ローンが払えなくなった場合はその住宅ローンの抵当権が建てた家だけに設定されているのか家と土地の両方に設定されているのかでリカバリーの方法も変わってくる。
- 親の土地に家を建てた場合の住宅ローンの借り入れ額は、土地を買って家を建てた場合よりも当然ながら少なくなるので、土地と建物を任意売却することで全額返済できて手残りができることが多い。
- 競売になってしまうと安く落札されてしまう可能性があるためこのケースでどうしても住宅ローンが払えないのであればできるだけ高く売却してリカバリーすることも選択肢の一つとなる。土地と建物は第三者に渡ってしまうが競売で安く落札されて何も残らないよりは任意売却することが有利な選択となることは間違いない。
