住宅ローン返済問題解決事例

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何でしょうか？

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえるやっかいな権利が『差押』です。

これは本当に間違いありません。

突然の差押登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫してしまったということはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済日に運悪く差押登記がねじ込まれることもあります。

これは任意売却をやっている側からするとたまりません。

しかし任意売却の決済日に差押登記が入ったような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

任意売却はピンチに遭遇した経験がものをいうのです。

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債務の状況などを客観的に見てどう考えても自己破産したほうがよさそうなのですが、債務者が弁護士に払う破産申立費用も出せないような場合はどうすればいいのでしょうか？

お金がないから自己破産しようと考えているのに自己破産するにもお金が必要になるという厳しい現実があるのです。

まさに『地獄の沙汰も金次第』とはこのことです。

この事例は、弁護士に払う破産申立費用を任意売却代金から拠出できたケースです。

債務者は本業のビジネスホテル経営のほか副業としてアパート経営をしていました。

貸金の延滞が始まっていたので債務者と面談し、副業で余剰資産であるアパートを売却することにより借入金を圧縮して、本業のビジネスホテルに専念することにより事業再生を果たすように提案しました。

が、しかし・・・それでは全然間に合わないくらいの借入を方々からしてしまっていたため、自己破産のほうがいいのではないかという判断になったというケースです。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納するとどうなってしまうのでしょうか？

極論、最終的には管理組合から競売申立てをされてマンションが競売にかけられてしまいます。

マンションの管理費や修繕積立金は管理組合から委託を受けたマンション管理会社が管理していることがほとんどです。

毎月の管理費や修繕積立金などの支払いが遅れるとマンション管理会社からまず連絡がきます。

管理費や修繕積立金の支払いが遅れた理由が引落口座への入金忘れなどのうっかりした滞納ならいいのですが、管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンや税金の支払いなども滞納してしまっていることも多くすぐに管理費や修繕積立金の滞納分を支払えと言われても難しいことも多いです。

そうこうしているうちに住宅ローンの返済も滞って滞納してしまい結果的にマンションを任意売却しなければならなくなったとします。

このようなケースで住宅ローンや税金などの滞納分とあわせてマンションを任意売却する際には諸費用として売買代金の中から滞納している管理費や修繕積立金を支払うことができるということが最大のポイントとなります。

つまり、住宅ローンと税金とマンションの管理費や修繕積立金を滞納していてどれを優先的に払うのかというと上記の理由から管理費や修繕積立金の優先順位は下がるということです。

いざマンションを任意売却するとなっても管理と修繕積立金の滞納分は任意売却した際の売買代金の中から支払ってもらえますので今すぐに滞納管理費や滞納修繕積立金を支払わなくても後々決定的に困るということは少ないからです。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納していて他の住宅ローンや税金の支払いも厳しいもしくはすでに滞納しているという人は任意売却を考えているのであれば管理費や修繕積立金の支払いは後回しにしても大丈夫です。

それよりも税金の支払いを先に済ませるなど大事なところにお金を回すようにしましょう。

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任意売却で家を売却して住宅ローンの残債が残った場合にその住宅ローンの残債はどうすればいいのでしょうか？

実は任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったなどというケースも多いです。

任意売却後の住宅ローンの残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったという場合は今までの私の経験上、債務者にとって良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。

債務者にとって良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。

債務者にとって悪い方向に転がる場合は、移った債権回収会社から今までより取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば債権回収会社が連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。

どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側では完全にはコントロールできない部分です。

なので任意売却する前に任意売却した後の残債がどうなるかということも知っておくほうが安心だと思います。

任意売却したあとにそんなことになるとは知らなかったと言っても後の祭りだからです。

この記事では、任意売却後の住宅ローンの残債をどうすればいいかについてご紹介します。

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任意売却不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになり任意売却がうまく進む場合があります。

例えば任意売却不動産の処分を検討していると、一筆のまとまった土地のままだと広すぎてなかなか売れないという場合があります。

そのような場合でも広い土地を任意売却の過程で分筆して宅地分譲すると、早期に任意売却できたという成功事例があります。

任意売却はあくまで不動産の売却のためそのまま右から左では買い手が見つからなくても、市場ニーズにあわせて任意売却の過程で加工することで買い手が見つかり、任意売却がまとまるということは多々あります。

この記事では、そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例をご紹介します。

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任意売却で売却するには当然買い手をみつけなければいけません。

しかし任意売却しようとする物件に心理的瑕疵や問題がある訳あり物件の場合は買い手がなかなか現れず任意売却で売却しにくいということがよくあります。

任意売却で売却できなければいずれ競売になってしまうのですが、

1. 自殺や殺人事件や孤独死などがあった事故物件
2. 土地が土壌汚染されている物件
3. アスベストが吹きつけられている建物がある物件

などの問題がある訳あり物件でも任意売却で売却することはできるのでしょうか？

一般的には自殺や殺人のあった事故物件を好んで買いたいという人はいませんし、土壌汚染やアスベストがあれば調査や改良・撤去費用が莫大にかかってくるのが売却時にネックとなります。

なので上記3つの条件がある不動産は任意売却で売却したくても買い手がつかずに任意売却が不調に終わってしまう可能性もあります。

こういった個別の不動産の瑕疵に関する部分はお金を貸し付けている金融機関でも完全には把握できていないことがほとんどです。

通常の価格では売却しにくいので、任意売却の依頼を受けた不動産会社がきちんと金融機関に対して客観的に事実を示すことで債権者である金融機関と合理的な金額交渉をする必要があります。

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工場などの事業用の不動産の任意売却では住宅の任意売却とは違って想定外の費用がかかり、債権者との配分交渉で費用の控除を認めてもらうのに骨が折れるケースがあります。

実際事業用不動産の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。

しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。

それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用を債権者に認めてもらえた任意売却成功事例をご紹介します。

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担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませるのが

• 担保解除料
• 差押
• 仮差押・仮登記

などが多く付けられている場合です。

抵当権が一つだけの場合なら任意売却もスムーズに進む場合が多いのですが、抵当権者や差押、仮差押などが多くついているほど利害関係者の利益が相反しますので任意売却をまとめる難易度が上がるのです。

任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。

そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。

この記事では、任意売却における担保解除料の目安と差押登記や仮差押・仮登記についてご紹介します。

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任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか？

任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態であり債務不履行(デフォルト)の状態になっています。

なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。

購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。

取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。

任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。

この記事では、任意売却取引での不動産売買契約書の5つの必須チェックポイントをご紹介します。

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