住宅ローン返済問題解決事例

不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者にはどこまで認めてもらえるのでしょうか？

債権者である金融機関は担保の不動産を任意売却して少しでも多くの金額を回収したいと当然のごとく考えています。

なので債権者である金融機関との任意売却における配分交渉では、債権者からわざわざ『この費用は持ちますよ』と言うことは絶対にありません。

任意売却を進める債務者側できちんと合理的な理由をつけて債権者に認めてもらわなければならないのです。

不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。

• 仲介手数料
• 司法書士への抹消登記費用

などのように常に認められる諸費用もあれば、

• 引越し費用
• ゴミなどの撤去費用

などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

つまり債権者によって認める諸費用が違ったり、同じ債権者でも物件や状況が違えば任意売却の際に認める諸費用はその都度違ってくるということなのです。

この記事では、任意売却の配分交渉で債権者から認めてもらいやすい代表的な16の諸費用についてご紹介します。

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不動産を任意売却するにあたって任意売却の配分案を作成する際に注意することは何でしょうか？

任意売却において配分案を作成する目的は債権者に抵当権の解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却の応諾を頂くことが第一です。

任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。

任意売却配分案が妥当かどうかは、

1. 売却価格は妥当か？
2. 配分方法は妥当か？

の2つ項目で債権者はチェックします。

特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。

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任意売却は抵当権や根抵当権、差押えの数が増えれば増えるほど調整が複雑になり任意売却をまとめるのが大変になります。

任意売却を行うにあたっては、各抵当権者や差押え権者はそれぞれできるだけ多くの配当を受けてできるだけ多くの金額を任意売却で回収したいと考えます。

全ての利害関係者に満額回答で完済できればそれに越したことはないのですが任意売却を検討する時点でまずそんなことはありません。

下手すれば第一抵当権者ですら満額回収できないケースがほとんどです。

なので任意売却の配分交渉では下位の後順位抵当権者や劣後した差押え権者との配分交渉が難航しやすいのです。

あっちを立てればこっちが立たず状態になり、各々の抵当権者や差押え権者が好き勝手に主張すると任意売却は決裂してしまうことになります。

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので任意売却を進める側としては各債権者への配分額の調整に頭を悩ませることになります。

各債権者とも抵当権や根抵当権、差押えの順位に関わらず債権額はまちまちであり、優先権が低いからといって債権額が少ないとは限らないからです。

その状態で後順位者だからといって一律に解除料として数十万円ですねと機械的に配分しても、ハイそうですかとなかなかはならないのが任意売却の配分交渉の難しいところなのです。

しかしもし個別に担保解除料の調整ができて、それでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、根抵当権と差押えが多数入った任意売却で各債権者への配分額が一律でなくても任意売却がまとまった成功事例をご紹介します。

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債務者が多くの借金をしていたりして債権者の数が多く、債務者所有の不動産にも抵当権や根抵当権や差押え登記などが多くついている場合があります。

債権者の数が多ければ多いほど、差押えの数が多ければ多いほど任意売却をまとめることはとても大変になります。

任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。

そしてすべての債権者がその配分計画での任意売却に同意しなければ任意売却を行うことはできません。

ただ任意売却を行う以上、すべての債権者に対して満額回答することは不可能です。

債権者ごとにある程度の損切りをしてもらわなければいけません。

債権者の数が多い任意売却が債権者の同意が取れてまとまるか、まとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。

ここでは次のような複数の債権者がいる任意売却の成功事例について具体的に見てみましょう。

• 任意売却価格：5000万円［a］［競売想定価格3500万円］
• 諸費用：300万円［b］
• 配分可能金額：4700万円［a］-［b］

【配分案】配分合計額：4700万円

1. A銀行　2000万円（根抵当権極度額2000万円）
2. B銀行　1500万円（根抵当権極度額1500万円）
3. C銀行　1120万円（根抵当権極度額2000万円）
4. D商社　50万円（根抵当権極度額1000万円）［解除料］
5. E銀行　20万円（仮差押え）［解除料］
6. 税金　10万円（差押え）［解除料］

この記事では、5つの債権者と税金差押がついていた任意売却の成功事例をご紹介します。

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