任意売却と通常の不動産売却はどこが違うのでしょうか？
任意売却も通常の不動産売却も不動産を売却することに関しては変わりありません。
任意売却と通常の不動産売却で一番違うのは任意売却であれは住宅ローンの残債分を切り離して売却できるということです。
通常の不動産売却では住宅ローンの残債分を切り離して売却することはできません。
これは本当によく勘違いされている重要ポイントです。
例えば通常に売却しようとすると住宅ローンの残債分に対して売却価格との相場が600万円ショートするとします。
こういった場合に
『不動産を通常に売却して残債が600万円も残るから自己破産したほうがよいですか？』
と聞かれることがあります。
しかし、そもそも通常の不動産売却で600万円の住宅ローンの残債分を切り離して売却はできないので、この質問自体が間違いということになってしまいます。
この記事では、任意売却と通常の不動産売却の勘違いしやすい大きな違いについて見ていきましょう。
住宅ローンが払えなくなりそうだったり、すでに住宅ローンが払えなくなっているような場合に、まずはどこに相談すればいいのでしょうか？
住宅ローンが払えなくなりそうだったり住宅ローンが払えなくなったときに、まずは任意売却を取り扱っている任意売却専門会社に相談するという人が多いです。
インターネットで任意売却を取り扱っていそうな任意売却会社を検索して、その中からめぼしい任意売却会社へ相談の依頼を電話やメールで行うと、その任意売却会社から電話やメールが返ってきます。
そして最終的にその任意売却会社から相談員が来て、家の査定や面談を行い、現状の相談をして今後どうしていくかを決めていく流れになると思います。
住宅ローンが払えない場合の任意売却の相談で大切なのが、いろいろな任意売却会社に相談して話を聞いてみるということです。
もちろん任意売却の相談をしたその場ですぐにどうするかを決める必要はありません。
複数社に任意売却の相談をしてみて間違いなさそうなところに絞って今後の任意売却の相談を進めていくことがベストです。
その際にぜひ知っておきたいのが、できる限り任意売却の相談をしないほうがいい相談先の特徴です。
この記事では、住宅ローンが払えない時に任意売却の相談をしない方がいい任意売却相談先の7つの特徴をご紹介します。
インターネットのホームページを見てもどこも良いことしか書いておらず、結局のところは連絡したり会ってみたりして実際に接触してみないと分からないことが多いので、いろいろなところから話を聞いて比較検討してみるべきなのです。
任意売却の専門業者はたくさんありますがいったいどの会社に相談をしていいものなのかと悩まれる人も多いのではないでしょうか？
インターネットで『任意売却』と調べれば、それこそたくさんの任意売却専門をうたった不動産業者のサイトがヒットします。
しかしここに大きな落とし穴があります。
なぜなら、
『任意売却』の成否は、依頼する任意売却業者で9割以上決まる！
からです。
10割、100％だと言い切ってもいいくらいです。
なぜなら、任意売却を成功させるには、
など、多くの業務を完結させることが必要になるからです。
普通の不動産仲介に比べると特殊なノウハウが必要になるのですが実際はいい加減な任意売却専門をうたった不動産業者も多いのが現実です。
それこそ変な任意売却業者に依頼してしまったらむちゃくちゃにされてしまいます。
工場などの事業用の不動産の任意売却では住宅の任意売却とは違って想定外の費用がかかり、債権者との配分交渉で費用の控除を認めてもらうのに骨が折れるケースがあります。
実際事業用不動産の任意売却ではさまざまな費用がかかります。
戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。
しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。
それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。
ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。
この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用を債権者に認めてもらえた任意売却成功事例をご紹介します。
担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませるのが
などが多く付けられている場合です。
抵当権が一つだけの場合なら任意売却もスムーズに進む場合が多いのですが、抵当権者や差押、仮差押などが多くついているほど利害関係者の利益が相反しますので任意売却をまとめる難易度が上がるのです。
任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。
そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。
この記事では、任意売却における担保解除料の目安と差押登記や仮差押・仮登記についてご紹介します。
不動産を担保にお金を借りる際に不動産登記簿に登記される抵当権には、
の2種類があることをご存知でしょうか？
この抵当権と根抵当権の違いはどのようなものなのでしょうか。
抵当権と根抵当権の大きな違いは、お金を借りるという行為を1回だけ行うか反復継続して行うかという点にあります。
1回だけの場合は抵当権、反復継続する場合は根抵当権が担保である不動産に付けられることになります。
この記事では、不動産を担保にお金を借りる際の抵当権と根抵当権の違いをご紹介します。
任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか？
任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態であり債務不履行(デフォルト)の状態になっています。
なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。
購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。
取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。
任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。
この記事では、任意売却取引での不動産売買契約書の5つの必須チェックポイントをご紹介します。
不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者にはどこまで認めてもらえるのでしょうか？
債権者である金融機関は担保の不動産を任意売却して少しでも多くの金額を回収したいと当然のごとく考えています。
なので債権者である金融機関との任意売却における配分交渉では、債権者からわざわざ『この費用は持ちますよ』と言うことは絶対にありません。
任意売却を進める債務者側できちんと合理的な理由をつけて債権者に認めてもらわなければならないのです。
不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。
などのように常に認められる諸費用もあれば、
などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。
つまり債権者によって認める諸費用が違ったり、同じ債権者でも物件や状況が違えば任意売却の際に認める諸費用はその都度違ってくるということなのです。
この記事では、任意売却の配分交渉で債権者から認めてもらいやすい代表的な16の諸費用についてご紹介します。
不動産を任意売却するにあたって任意売却の配分案を作成する際に注意することは何でしょうか？
任意売却において配分案を作成する目的は債権者に抵当権の解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却の応諾を頂くことが第一です。
任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。
任意売却配分案が妥当かどうかは、
の2つ項目で債権者はチェックします。
特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。
住宅ローンの返済ができなくなって不動産を任意売却しようと思った時に、どのような不動産であっても間違いなく任意売却はできるのでしょうか？
どんな不動産であっても任意売却は必ずできます！と言いたいところですが、答えは残念なから『NO！』です。
の差はどこから出てくるのでしょうか？
任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の違いを考える際には、銀行などが住宅ローンを融資する際に、担保物件として抵当権をつけるのが適切なのかどうかという日頃の金融機関の住宅ローンの審査基準がひとつの参考になります。
銀行などの金融機関は住宅ローンの融資の際に担保に取った家やマンションなどの不動産は、万が一住宅ローンの返済が滞った際などには任意売却や競売を行ってお金に換える＝換価して回収しなければいけません。
その際に銀行にとって住宅ローンの融資の際の担保物件としてその不動産が適切であればいざ任意売却する際にも任意売却しやすいといえるでしょう。
この記事では、任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の大きな違いについてご紹介します。
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