任意売却で不動産を売却しようとしているということは普通に相場で不動産を売却できる金額よりもローンの残債のほうが上回っている状況だと思います。
よくあるケースですが
のどちらかもしくは両方が原因でかなりの長期間にわたって相場よりも高い価格で不動産の販売を続けているケースが散見されます。
そしてそうこうしているうちにいたずらに時間だけが過ぎていってしまい状況を悪化させてしまうのです。
住宅ローンの返済に問題がなく長期間かけてでもできるだけ高く売りたいという状況であれば可能性の追及としては悪くありません。
しかし住宅ローンの返済が厳しくなりそう、もしくはすでに住宅ローンの返済が厳しくなっていて滞納もしているという状況で時間を無駄にかけてしまうのは状況を厳しくしていくことになります。
そして最悪の場合は時間切れで競売になってしまうという結末が待っています。
この記事では、任意売却で不動産を売却することと任意売却したあとに残る残債の処理は分けて考えると任意売却はうまくいくという考え方をご紹介します。
自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか？
債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。
よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。
というのは両方間違っています。
『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。
任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。
『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。
債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。
どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。
この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。
投資用の賃貸物件を購入する際に、不動産業者にそそのかされて住宅金融支援機構の住宅ローンである『フラット35』で融資を受けてしまってはいないでしょうか？
投資用ローンに比べて金利が低く借り入れもしやすい住宅ローンで投資用不動産を購入するというスキームです。
不動産業者も本人もバレなければいいと思っていたのか、バレるわけないと思っていたのか分かりませんが、今になってフラット35の不正利用がどんどん発覚していっています。
なぜならフラット35を貸し出した住宅金融支援機構がフラット35の不正利用を本格的に調査に乗り出しているからです。
具体的にはフラット35を貸し出した先で住民票が移されていないなど疑わしい先に、本人受取限定郵便を送っています。
不動産投資にフラット35を不正利用していればその家には当然別の賃借人が住んでいますので、本人受取限定郵便は住宅金融支援機構に戻されるので、不正利用が疑わしい先と認定されてしまうのです。
『フラット35』とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。
年利1％前後の金利でそれこそ35年間ずっと金利固定で借りられたりします。
だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。
もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・
などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することは絶対にご法度です。
もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。
しかし現実にはフラット35を不正に使って投資用不動産を購入してしまっている不動産投資家の事例は後を絶ちません。
この記事では、フラット35を不動産投資に不正利用していたのがバレてどうしようという人が激増中という事実を見ていきます。
住宅ローンが払えなくなったり払えなくなりそうになった時に一時的に消費者金融やカードローンで借金をして住宅ローンの返済の穴埋めをしようと考えてしまう人はとても多いです。
住宅ローン返済の穴埋めに消費者金融やカードローンで借金をしてしまった人の末路はどうなると思いますか？
住宅ローンも借金ですので借金を借金で返すという自転車操業になってしまいます。
そして借金で借金を返すほとんどのケースは消費者金融やカードローンで借金ができる限度額までとことん借金するところまで行き着きます。
すると消費者金融やカードローンの借金ができているうちはなんとか回っているように感じていいのですが、消費者金融やカードローンも無限に借金できるわけではありませんのでその限度額を使い切って借金ができなくなったのをきっかけにまた再び住宅ローンが払えなくなるのです。
結局はどこからも借金ができなくなった時点から住宅ローンも払えなくなってしまい住宅ローンもろとも返済不能になってしてしまうのです。
つまりただ単に住宅ローンが払えなくなることの先送りだったにすぎないということです。
そして残るのは滞納した住宅ローンと消費者金融やカードローンの何百万円にものぼる莫大な借金ということになるのです。
この記事では、住宅ローンを消費者金融やカードローンの借入で返済してにっちもさっちもいかなくなった場合の解決方法をご紹介します。
ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。
住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。
任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか？
これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。
万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。
よくご相談者様から聞こえてくるのが、
などなどです。
どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。
それは、
だからです。
これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。
なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。
ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。
そのへんが少しややこしいところではあります。
この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。
住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい任意売却をせざるを得ない状況になってしまったとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか？
住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは残金の一括返済を求められます。
そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては
の3択になってきます。
そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。
もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。
しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。
当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。
それが『リースバック』です。
任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。
この記事では、住宅ローンを滞納してしまっても住み続けられる任意売却リースバックスキームについて説明します。
任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか？
債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。
購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。
こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。
特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。
銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。
しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。
破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。
破産財団とは破産管財人弁護士が破産者の資産の売却等をした際に一連の手続きの中で債権者への配当に回せるお金の管理を行う管理口座の名称のことです。
ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。
破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。
しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。
担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。
めぶき保証から代位弁済や一括請求の催告書や通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
めぶき保証は茨城県の地銀の常陽銀行系列の信用保証会社です。
常陽銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてめぶき保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
常陽銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれはめぶき保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義がめぶき保証となっているのはこのためです。
ぶぎん保証から代位弁済や一括請求の催告書や通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
ぶぎん保証は武蔵野銀行系列の信用保証会社です。
武蔵野銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてぶぎん保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。
武蔵野銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれはぶぎん保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義がぶぎん保証となっているのはこのためです。
住宅ローン問題解決エージェント
住宅ローンが払えず滞納しそうだ、すでに滞納してしまった、保証会社や債権回収会社などから一括請求や代位弁済の催告書がきた、裁判所から競売開始決定通知書がきた、などなどいろいろな状況でみなさま日々悩まれています。
住宅ローン返済問題はなかなか他人にご相談しにくく、ひとりで悩んでしまい問題を抱え込んでしまうことも少なくありません。こちらでご相談頂いて方向性が決まっただけでもだいぶ楽になったとおっしゃって頂いた方も数多くいらっしゃいました。
大手不動産会社で部門責任者として住宅ローン返済問題解決部門をゼロから立ち上げた経験と実績があり、手前味噌ながら住宅ローンの返済問題の解決では他の誰にも負けない絶対の自信を持っています。日々住宅ローンの返済で頭を悩ませているあなたに一番良い形での問題解決方法をご提案致します。住宅ローンの返済問題の解決ならお任せください。
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日本全国からのご相談を承っております。
全国対応をうたっているところに相談したが断られた、別の会社の担当者が来ると言われて心配になって相談をやめたなどなど、形だけの全国対応をうたっている不動産会社にだまされないようにご注意ください。