住宅ローンが払えない・滞納中

住宅ローンを滞納してしまい競売になる前に任意売却をしようと考えたときに、債務者本人以外にも連帯債務者や共有者がいて連帯債務者は任意売却してしまいたいのに債務者本人との連絡がつかずどこにいるのかもわからないというケースがあります。

逆に債務者本人は任意売却をしたいのに連帯債務者や共有者と連絡がつかないというケースもあります。

多いのは離婚してから連絡を取っていなかったりしてお互いにもう連絡が取れないなどの場合です。

債務者本人や連帯債務者が行方不明の場合は任意売却はできないのでしょうか？

結論からいうと任意売却を行うことはかなり難しくなると言わざるを得ないです。

任意売却を進めるにあたっては、あくまで債務者本人や連帯債務者の売却意思と協力を得られることが大前提となるからです。

そして連絡が取れなくて一番困るのは債権者です。

• 債務者がお金を返す気があるのか
• 物件を処分して返済する気があるのか

などが何も分からなくなるからです。

連帯債務者は自分に債務が降りかかってくるので気が気ではありません。

このような場合は適切なプロセスを踏んで、債務者本人や連帯債務者が本当に行方不明であるのかどうかをできるだけ早く確認する必要があります。

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住宅ローンを延滞・滞納してしまうと精神的にも動揺してしまうと思いますが絶対にしてはいけないことがあります。

それは何だかおわかりでしょうか？

これまでご相談頂いた方々でこれをしてしまったばっかりに状況がさらに悪化したりリカバリーが遅れたりその後の生活の再建にまで悪影響をおよぼしてしまうことが多いです。

住宅ローンを延滞・滞納してしまっても絶対にしてはいけないことというのは下記3つです。

1. そのまま延滞・滞納を放置し続ける
2. 税金を滞納して住宅ローンを補填する
3. 他から借り入れをして住宅ローンを返済する

これらの3つのどれかをしてしまっている方もいらっしゃいましたし3つとも全てをしてしまっている方もいらっしゃいました。

そしてそのような方々は結果的には住宅ローンの延滞・滞納を解消することはできずに金銭的な損害を拡大させてしまいました。

ここでは住宅ローンを延滞・滞納してしまっても絶対にしてはいけない3つのことをご紹介します。

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任意売却と通常の不動産売却はどこが違うのでしょうか？

任意売却も通常の不動産売却も不動産を売却することに関しては変わりありません。

任意売却と通常の不動産売却で一番違うのは任意売却であれは住宅ローンの残債分を切り離して売却できるということです。

通常の不動産売却では住宅ローンの残債分を切り離して売却することはできません。

これは本当によく勘違いされている重要ポイントです。

例えば通常に売却しようとすると住宅ローンの残債分に対して売却価格との相場が600万円ショートするとします。

こういった場合に

『不動産を通常に売却して残債が600万円も残るから自己破産したほうがよいですか？』

と聞かれることがあります。

しかし、そもそも通常の不動産売却で600万円の住宅ローンの残債分を切り離して売却はできないので、この質問自体が間違いということになってしまいます。

この記事では、任意売却と通常の不動産売却の勘違いしやすい大きな違いについて見ていきましょう。

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住宅ローンが払えなくなりそうだったり、すでに住宅ローンが払えなくなっているような場合に、まずはどこに相談すればいいのでしょうか？

住宅ローンが払えなくなりそうだったり住宅ローンが払えなくなったときに、まずは任意売却を取り扱っている任意売却専門会社に相談するという人が多いです。

インターネットで任意売却を取り扱っていそうな任意売却会社を検索して、その中からめぼしい任意売却会社へ相談の依頼を電話やメールで行うと、その任意売却会社から電話やメールが返ってきます。

そして最終的にその任意売却会社から相談員が来て、家の査定や面談を行い、現状の相談をして今後どうしていくかを決めていく流れになると思います。

住宅ローンが払えない場合の任意売却の相談で大切なのが、いろいろな任意売却会社に相談して話を聞いてみるということです。

もちろん任意売却の相談をしたその場ですぐにどうするかを決める必要はありません。

複数社に任意売却の相談をしてみて間違いなさそうなところに絞って今後の任意売却の相談を進めていくことがベストです。

その際にぜひ知っておきたいのが、できる限り任意売却の相談をしないほうがいい相談先の特徴です。

この記事では、住宅ローンが払えない時に任意売却の相談をしない方がいい任意売却相談先の7つの特徴をご紹介します。

インターネットのホームページを見てもどこも良いことしか書いておらず、結局のところは連絡したり会ってみたりして実際に接触してみないと分からないことが多いので、いろいろなところから話を聞いて比較検討してみるべきなのです。

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任意売却の専門業者はたくさんありますがいったいどの会社に相談をしていいものなのかと悩まれる人も多いのではないでしょうか？

インターネットで『任意売却』と調べれば、それこそたくさんの任意売却専門をうたった不動産業者のサイトがヒットします。

しかしここに大きな落とし穴があります。

なぜなら、

『任意売却』の成否は、依頼する任意売却業者で9割以上決まる！

からです。

10割、100％だと言い切ってもいいくらいです。

なぜなら、任意売却を成功させるには、

• 債務者の相談をきちんと受けきちんと説明する
• 債権者に任意売却の可否を確認
• 債務者の延滞などの状況を整える
• 債権者と物件価格の調整
• 物件の調査
• 物件の販売活動
• 物件の契約・決済引き渡し
• 債権者と抵当権・差押えの抹消を調整
• 債務者の引っ越し

など、多くの業務を完結させることが必要になるからです。

普通の不動産仲介に比べると特殊なノウハウが必要になるのですが実際はいい加減な任意売却専門をうたった不動産業者も多いのが現実です。

それこそ変な任意売却業者に依頼してしまったらむちゃくちゃにされてしまいます。

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不動産を担保にお金を借りる際に不動産登記簿に登記される抵当権には、

1. 抵当権
2. 根抵当権

の2種類があることをご存知でしょうか？

この抵当権と根抵当権の違いはどのようなものなのでしょうか。

抵当権と根抵当権の大きな違いは、お金を借りるという行為を1回だけ行うか反復継続して行うかという点にあります。

1回だけの場合は抵当権、反復継続する場合は根抵当権が担保である不動産に付けられることになります。

この記事では、不動産を担保にお金を借りる際の抵当権と根抵当権の違いをご紹介します。

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住宅ローンの返済ができなくなって不動産を任意売却しようと思った時に、どのような不動産であっても間違いなく任意売却はできるのでしょうか？

どんな不動産であっても任意売却は必ずできます！と言いたいところですが、答えは残念なから『NO！』です。

• 任意売却をしやすい
• 任意売却をしにくい

の差はどこから出てくるのでしょうか？

任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の違いを考える際には、銀行などが住宅ローンを融資する際に、担保物件として抵当権をつけるのが適切なのかどうかという日頃の金融機関の住宅ローンの審査基準がひとつの参考になります。

銀行などの金融機関は住宅ローンの融資の際に担保に取った家やマンションなどの不動産は、万が一住宅ローンの返済が滞った際などには任意売却や競売を行ってお金に換える＝換価して回収しなければいけません。

その際に銀行にとって住宅ローンの融資の際の担保物件としてその不動産が適切であればいざ任意売却する際にも任意売却しやすいといえるでしょう。

この記事では、任意売却しやすい不動産と任意売却しにくい不動産の大きな違いについてご紹介します。

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任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか？

ということをご相談者様からお聞きしたことがありますのでお話ししようと思います。

相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、

• 任意売却専門の不動産会社へ依頼することはやめた方がいい。債権回収会社からの印象が非常に悪くなる。
• 債権回収会社は任意売却専門の不動産会社を極端に嫌がるので任意売却の条件が不利になりかねない。

と言われたそうです。

私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。

1. 債権回収会社からの印象が悪くなるとすればプロとしてきちんと任意売却の手続きを進められないからであって任意売却専門の不動産会社であるかどうかは関係ない。
2. 債権回収会社からの印象がもし悪くなったとしてもそれだけが原因で債権回収会社が任意売却の条件を不利にすることはない。

ということです。

断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。

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任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納してしまっているのではないでしょうか。

全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。

こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか？

これは100％ダントツで『税金』です。

断言できます。

固定資産税・都市計画税、自営業の方であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。

なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。

たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。

もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。

十分に生活を再建することができるのです。

しかし税金の場合はそうはいかないのです。

この違いは一生においてとてつもなく大きいです。

この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。

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住宅ローンの支払いに追われて住宅ローン借金地獄に陥っているときは誰もが心の余裕を失ってしまいます。

住宅ローンが払えなくなってしまっても前向きに任意売却に取り組むことができれば大抵のことは解決に向かっていきます。

しかし中には

• もうどうでもよくなって投げやり
• 落ち込んでノイローゼっぽくなる
• どうしていいか分からず動けない

などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。

住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい前向きに動く気力まで失ってしまうのです。

こうして精神的に病んでしまうことが住宅ローン地獄の入口でもあるのです。

ここはひとつ住宅ローンが払えないことは払えなことで事実だけを受け止めて後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えたほうが建設的です。

前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後のご自身とそのご家族の生活の建て直しをまずは第一に考えるということです。

自身の生活の再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。

この記事では、住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方をご紹介します。

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